Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Обновлено
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Кадастровая стоимость влияет не только на налог на имущество. От нее могут зависеть госпошлины при наследовании, арендные платежи, цена выкупа земельного участка или другого объекта, а также отдельные расходы при торгах и банкротных процедурах.

Поэтому пересмотр кадастровой стоимости нужен, когда установленная государством цена завышает налоговую базу или делает выкуп недвижимости экономически невыгодным. Процедура требует расчета выгоды, оценки доказательств и правильной подачи документов. Практикующий земельный юрист поможет понять, есть ли смысл начинать оспаривание, какие документы потребуются и какой порядок — досудебный или судебный — подходит в конкретной ситуации.

Что означает кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это расчетная стоимость объекта недвижимости, установленная в рамках государственной оценки. Она определяется для земельных участков, зданий, помещений, гаражей, сооружений и объектов незавершенного строительства в пределах конкретного региона.

На практике этот показатель влияет на:

• налоги при владении, продаже недвижимости, использовании земли и имущества;
• размер арендной платы, если она привязана к кадастровой стоимости;
• цену выкупа или реализации объектов, находящихся в государственной либо муниципальной собственности;
• госпошлину, которую наследники платят при оформлении прав на недвижимость.

Именно поэтому собственники и арендаторы проверяют кадастровую цену и при завышении инициируют пересмотр. Однако снижение не всегда покрывает расходы на оценку, госпошлины и юридическое сопровождение — целесообразность нужно считать заранее.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Самый надежный способ — запросить выписку из ЕГРН. В ней указывается кадастровая стоимость земельного участка, здания, квартиры, помещения, гаража или иного объекта недвижимости.

Получить выписку можно:

• при личном обращении в Росреестр;
• через официальный сайт или электронные сервисы Росреестра;
• с помощью портала Госуслуг;
• через МФЦ;
• почтовым запросом.

Наиболее быстрый вариант — электронная выписка. Обычно запрос рассматривается в течение нескольких рабочих дней.

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая оценка учитывает характеристики объекта и сведения из государственных баз. В расчет могут попадать рыночные данные, но массовая оценка часто строится на формальных параметрах.

Обычно значение формируют такие критерии:

• площадь объекта или земельного участка;
• местоположение и категория территории;
• наличие и качество инженерных коммуникаций;
• здания, сооружения, год постройки и назначение объекта;
• техническое состояние, разрешенное использование и иные сведения из реестров.

Проблема в том, что массовая оценка не всегда отражает реальное состояние объекта: износ, повреждения, ограничения использования или рыночное падение могут быть не учтены. Тогда кадастровая цена оказывается выше рыночной и требует пересмотра.

Когда проводится государственная кадастровая оценка

Периодичность зависит от региона. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе новая оценка проводится чаще — обычно раз в два года, в остальных субъектах РФ — как правило, раз в четыре года.

Пример ситуации:

Если кадастровая стоимость здания в Москве определена в 2022 году, следующая переоценка может быть проведена уже к 2024 году. Для аналогичного объекта в другом регионе срок ожидания обычно больше — например, до 2026 года, если оценка проводится раз в четыре года.

С какой даты применяется новая стоимость

Обычно результаты государственной оценки начинают действовать с 1 января года, следующего за годом их утверждения. Поэтому важно смотреть не только дату оценки, но и дату начала применения сведений в ЕГРН.

В отдельные периоды государство может устанавливать специальные правила применения кадастровой стоимости для налоговых расчетов. Из-за этого фактическая дата использования данных иногда отличается от даты самой оценки.

Перед подачей заявления нужно проверить актуальную выписку ЕГРН и региональные правила применения результатов оценки: от этого зависит период, за который можно добиться перерасчета.

Как понять, что кадастровая стоимость завышена

Несовпадение с ценой конкретного объявления еще не доказывает ошибку. Рыночные сделки могут отличаться из-за срочной продажи, состояния объекта, обременений или индивидуальных условий.

Например, если собственник продает участок заметно дешевле аналогов, это может быть демпингом, а не доказательством завышенной кадастровой стоимости. Нужен анализ сопоставимых объектов и документальное подтверждение.

О завышении говорит устойчивое расхождение с реальным рынком: аналогичные объекты продаются дешевле, у недвижимости есть существенные ограничения или технические недостатки, а отчет оценщика подтверждает более низкую рыночную цену.

Перед оспариванием рассчитайте экономический эффект. Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью небольшая, потенциальная налоговая экономия может не перекрыть расходы на оценку, пошлины и сопровождение дела.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Закон № 237-ФЗ предусматривает основные основания, по которым кадастровую стоимость можно пересмотреть:

• Ошибка в сведениях об объекте. Она возникает, когда при оценке использованы неверные характеристики: площадь, назначение, материалы, вид разрешенного использования, наличие строений или другие данные. Если ошибка подтверждается, ГБУ может исправить расчет.
• Кадастровая стоимость выше рыночной. В этом случае собственник показывает, что на дату оценки объект стоил дешевле, чем указано в ЕГРН, и из-за этого налоги, аренда или выкупная цена рассчитаны по завышенной базе.

Ошибки в сведениях обычно исправляются через учреждение, проводившее оценку. Если спор связан с превышением кадастровой стоимости над рыночной, может потребоваться досудебное обращение и последующее судебное разбирательство.

Несогласие с кадастровой стоимостью нужно подтверждать документами: выписками, техническими материалами, отчетом оценщика, расчетами и иными доказательствами. Одних устных доводов недостаточно.

Как проходит оспаривание кадастровой стоимости

С 2023 года порядок пересмотра изменился: во многих случаях перед обращением в суд необходимо пройти процедуру в государственном бюджетном учреждении, которое проводило кадастровую оценку.

Прежний порядок: заявитель мог выбирать — обратиться в комиссию или сразу подать заявление в суд. Если комиссия отказывала, спор можно было продолжить в судебном порядке.

Порядок после 1 января 2023 года: сначала нужно обратиться в уполномоченное ГБУ. Если учреждение откажет или оставит стоимость без изменения, у заявителя появляется основание для обращения в суд.

В регионах порядок может иметь особенности, поэтому перед подачей документов важно уточнить, действует ли обязательная досудебная процедура именно для вашего объекта и даты оценки.

Куда обращаться за пересмотром стоимости

Если новый порядок уже применяется, заявление подается в ГБУ, которое проводило оценку. При принятии документов учреждение проверяет основания и может изменить кадастровую стоимость. Если результат не устраивает заявителя, следующим этапом становится суд.

Если по конкретному объекту допускается обращение в суд без предварительного решения ГБУ, потребуется административное исковое заявление и комплект доказательств. В ходе процесса суд также может назначить экспертизу стоимости.

Какие документы подготовить

Базовый комплект документов похож для квартир, домов, земельных участков и коммерческих объектов. Но по конкретному спору могут потребоваться дополнительные выписки, технические планы или подтверждение ограничений использования.

Обычно готовят:

• заявление по установленной форме;
• выписку ЕГРН с действующей кадастровой стоимостью;
• документы, подтверждающие права на объект;
• отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости.

В заявлении нужно объяснить, почему установленная стоимость не соответствует реальной ситуации: указать на ошибочные сведения, расхождение с рынком или иные обстоятельства. Также вносятся реквизиты заявителя и контактный адрес.

Право на объект подтверждают выпиской из ЕГРН, договором аренды, свидетельством или иными документами. На практике выписка часто является ключевым документом, потому что содержит характеристики объекта и сведения о зарегистрированных правах.

Действующая кадастровая стоимость также подтверждается выпиской ЕГРН. Рыночную цену, как правило, подтверждают отчетом оценочной организации, составленным по требованиям законодательства.

Досудебное оспаривание

В досудебном порядке заявление рассматривает ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку.

Последовательность действий обычно такая:

• подготовить заявление и документы, подтверждающие несоответствие кадастровой и рыночной стоимости;
• передать комплект в уполномоченное учреждение и дождаться принятия к рассмотрению;
• получить решение: стоимость могут изменить или оставить прежней с мотивированным отказом.

Если ГБУ соглашается с доводами, изменения вносятся в установленном порядке без отдельного судебного процесса. При отказе или спорной оценке собственник вправе переходить к судебной защите.

Судебное оспаривание

Судебный порядок зависит от того, требуется ли предварительное обращение в ГБУ. В большинстве актуальных ситуаций сначала нужно получить решение учреждения, а затем уже подавать административный иск.

Дела о кадастровой стоимости рассматриваются судами уровня субъекта РФ: областными и краевыми судами, верховными судами республик, судами городов федерального значения, автономной области или автономного округа.

Снижение кадастровой стоимости через суд обычно включает:

• подготовку административного иска, выписки ЕГРН, документов о правах и отчета об оценке;
• оплату государственной пошлины;
• подачу заявления и приложений в компетентный суд;
• принятие дела к производству и назначение заседания;
• исследование доказательств, возможную экспертизу и вынесение решения.

Если суд удовлетворит требования, кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной. Основная сложность — убедительно подтвердить рыночную цену на нужную дату.

После изменений в регулировании роль государственных учреждений в оценке стала выше, поэтому спор требует особенно тщательной подготовки. Нужны корректная дата оценки, качественный отчет и понятная правовая позиция.

После вступления решения суда в силу обычно подаются документы для внесения изменений в ЕГРН. Только после обновления сведений новая стоимость начинает применяться для расчетов в предусмотренном законом порядке.

Если оспаривается несколько объектов, расходы и пошлины нужно считать отдельно по каждому объекту. Это важно учитывать при оценке экономической выгоды.

Какие сложности могут возникнуть

Оспаривание кадастровой стоимости сочетает юридические, оценочные и процессуальные вопросы. Нужно собрать документы, выбрать правильную дату рыночной оценки, пройти комиссию или суд и подготовиться к возможной экспертизе.

{company} помогает собственникам и арендаторам оценить перспективы пересмотра, подготовить доказательства и избежать типичных ошибок. Мы не обещаем автоматического снижения, но выстраиваем процедуру так, чтобы позиция клиента была обоснованной и понятной для комиссии или суда.

Заявление перед плановой переоценкой

Кадастровая стоимость регулярно обновляется государством. Плановая переоценка затрагивает земельные участки, здания, помещения и иные объекты, а периодичность зависит от региона.

Если очередная переоценка уже близко, стоит заранее уточнить, примут ли заявление сейчас. Иногда уполномоченный орган указывает, что сведения скоро будут обновлены, и спор становится менее целесообразным.

Дата рыночной оценки для уточнения кадастровой стоимости

Главная сложность — рыночную стоимость обычно нужно подтверждать на дату, связанную с государственной оценкой, а не на сегодняшний день. Между этими датами рынок может существенно измениться.

Показательный пример:

Дом оценили в 2020 году в 5 млн руб., и тогда эта сумма соответствовала рынку. Позже объект фактически подешевел до 3 млн руб., но кадастровая стоимость осталась прежней.

Собственник считает, что текущая цена в 3 млн руб. должна заменить кадастровую. Однако комиссия может отказать, если на дату государственной оценки дом действительно стоил 5 млн руб.

В такой ситуации иногда разумнее дождаться новой плановой оценки или искать другие подтвержденные основания для пересмотра.

Если суд отказал

В кадастровых спорах отказ возможен из-за слабого отчета оценщика, неверной даты оценки, недостатка доказательств или расхождений в характеристиках объекта. Чем точнее собраны документы и сопоставимые объекты, тем выше убедительность позиции.

Если решение первой инстанции не устраивает, можно рассмотреть апелляцию. Перед этим стоит проверить мотивировку суда и понять, какие доказательства необходимо усилить.

Если у недвижимости несколько собственников

Один собственник вправе инициировать снижение кадастровой стоимости, но суд может учитывать позицию других участников права. Если совладельцы возражают, это способно осложнить рассмотрение дела.

Пример:

Земельный участок принадлежит супругам. Муж считает кадастровую стоимость завышенной и хочет ее снизить, а жена настаивает на сохранении текущих сведений. Суд привлечет обоих собственников и оценит их позиции при принятии решения.

Если пересмотр начат без отчета оценщика

Формально заявитель может ссылаться не только на отчет оценщика, но и на другие доказательства несоответствия кадастровой стоимости. Однако без профессиональной оценки позиция часто выглядит недостаточно убедительной.

На практике качественный отчет о рыночной стоимости повышает шансы на результат, потому что дает комиссии или суду понятный расчет и обоснование расхождения.

FAQ: частые вопросы о кадастровой стоимости

Собрали ответы на вопросы, которые чаще всего возникают у собственников перед подачей заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На что влияет кадастровая стоимость?

Она влияет на налоги, госпошлины, отдельные штрафы, арендные платежи и стоимость выкупа недвижимости, если эти суммы рассчитываются от кадастровой цены.

Кто определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Государственную кадастровую оценку проводят уполномоченные бюджетные учреждения и специалисты, работающие с данными об объектах недвижимости.

Как часто проводится переоценка?

Обычно в регионах переоценка проводится раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость используется для публичных расчетов и определяется массово. Рыночная цена отражает условия конкретной сделки, состояние объекта и текущий спрос.

Почему рыночная стоимость может отличаться от кадастровой?

Массовая оценка не учитывает все индивидуальные особенности: ремонт, дефекты, окружение, срочность продажи, обременения и реальное состояние рынка. Поэтому расхождение возможно как в большую, так и в меньшую сторону.